慧聪网首页所有行业资讯中心企业管理商务指南展会行业研究博客慧聪吧找供应找求购免费注册立即登录 采购通 会员中心 即时沟通站点地图
加载中 加载中

房市拐点发生在去年六月

http://www.finance.hc360.com2014年11月19日07:30作者:谢作诗T|T

    据不完全统计,截至目前,包括武汉、杭州、成都、长春等多地陆续传出限购松绑的消息,已经有15个城市取消或调整限购政策。其中,仅呼和浩特、苏州、广州等4个城市有官方确认,其他城市均没有取消限购的正式通知,大多采用口头通知或执行层面的暗地松绑,且这一悄然松绑的态势正在向其他城市蔓延。

    取消限购能不能阻止房价下跌呢?

    回答这个问题,我们需要弄清楚房价高企的原因。

    房价好比湖中水位,水位上涨,只可能是向湖中注水,并且不开闸泄洪。房价高企,只有可能一是向房市注入了太多的水,二是房市中的水没有泄洪的地方。

    中国的M2在2008年的时候还排不上全球第三,但是截至2012年末,中国M2达到97.42万亿元,接近全球货币供应总量的1/4,居世界之首,是美国的1.5倍,比整个欧元区的货币供应量还要高。这你就知道整个经济有多少水了。中国由于土地公有,就没有为货币泄洪的地方。这并不难理解,假如土地私有,很多人就不买城里的房子,而去农村买地,960万平方公里的土地就会成为吸收货币收入的海绵。然而因为土地公有,这个海绵没有了。那么钱到哪里去?由于体制原因股市又不争气,于是都憋在了房市。这就是中国高房价的原因。

    要降房价,只有两条路,一是减少货币注入,二是开闸泄洪,舍此没有第三条路。限购之所以不能降房价,是因为它既不能减少货币注入,又没有开闸泄洪。

    限购令虽然严厉,但是在货币和信贷总量不减少、预期房价上涨的条件下,它只是把购房需求冻结在那里,并没有真正减少需求。限购令冻结了需求,但也抑制了供给。手中已有的房屋变得更加稀缺,人们反而不会卖出手中的房子。想想看,预期房价上涨,卖了再也买不回来,你会买房子吗?在限购令下为了搞到房子人们不惜假离婚,他怎么舍得卖出呢?

    现在要房价不下降,也只有两个办法,一是继续往湖里注水,二是堵上口子不让水外流。可今天所有的问题,都是前期货币过度超发的恶果。今天的钱荒、高利率,并不是钱少造成的,而是钱多经济泡沫化和高杠杆化造成的。

    经济有没有泡沫化和高杠杆化,不同的人会使用不同的指标,得出不同的结论。我不用空置率、房价收入比、房租价格比,土地制度、金融制度、政治制度等等都不相同,与国外没有可比性。但是有两个指标,我们无法忽视。

    泡沫化与高杠杆化紧密联系。泡沫化中,没人愿意让钱久留手中,同时更多的人更希望借到钱。一笔资金,甲花出去,变成乙的收入和存款,经过金融中介,又变成另外一个人的借款,不断循环,债权债务链无限延伸,M2跟着膨胀起来。这种债权债务链的拉长是高杠杆化的一个方面,而M2巨幅膨胀正是高杠杆化的外在表现。泡沫化中,赚钱那么容易,银行不会让其钱做存款被提取准备金,做贷款接受利率管制。理财产品于是应运而生。理财产品让银行可以将储户的钱全部用于生利,并且不接受利率管制。正常情况下,一个人、家庭、企业、国家,不会把钱都拿去贷款生息的吧,总要留一些准备金的吧。可是中国把准备金也拿去生息了,你说这杠杆高不高。是不是高杠杆化,我们看不见,但中国的理财产品从无到有,短短几年达到13万亿,这是高杠杆化的又一重要外在表现。

    2013年6月发生的钱荒和高利率正是经济泡沫化和高杠杆化的严重预警。银行隔夜拆解利率都达到了28%,竟然还有人在那里叫嚷房价还会上涨。我认为,中国房市的拐点根本就不在今年二季度,而在去年的6月。刹个车,失去动力车还要向前走一段,巨大如中国房地产,失去动力怎么也得继续冲高一阵子吧。

    我是长期唱多中国房市的。并非我不认为中国房市有泡沫,而是由于货币超发,土地公有钱没去处,我认为中国房市泡沫可以做得更大更持久。但是去年6月份钱荒和高利率发生后,我第一时间8月4号在深圳岭南大讲堂开始唱空房市。

    现在的问题是,还能大规模放水吗?水总归要放的,但堤坝已经遥遥欲坠,你敢大规模放水吗?何况,为了寻找替代土地财政的税源,房产税一定会征收的。房产税在国外增房价,但在中国降房价。当房价下降预期已经形成,即使取消限购,人们也会宁肯让钱闲在账户上,而不让其流入房市的。门后面已经没有人了,开了门还会有什么影响吗?

    

    谢作诗     ,又名呆哥,四川剑阁人,经济学博士,浙江财经大学教授,浙江大学科斯经济研究中心兼职教授,天则中国企业家研究中心研究员,人文经济学会特约研究员,美国大唐集团中国区首席经济学家,主要研究领域:宏观经济学、教育经济学、…

责任编辑:张娣

免责声明: 凡注明来源本网的所有作品,均为本网合法拥有版权或有权使用的作品,欢迎转载,注明出处。非本网作品均来自互联网,转载目的在于传递更多信息,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。