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加拿大楼市陷泡沫危机

http://www.finance.hc360.com2014年11月05日07:01T|T

    加拿大房地产市场持续升温,不断遭到国内外机构“高烧”警示,由此引发的焦虑感不断蔓延,房主和投资者都在担心加拿大房地产市场的泡沫是否真的存在,它是否会导致剧烈的楼市崩盘,房价真的会从峰值走向谷底吗

    随着房价高烧不退,加拿大楼市泡沫化的话题一直未停止过。

    近日,埃德蒙顿市的一位投资专家希利亚德·麦克白(HilliardMacBeth)对加拿大房地产市场发出严重警告:“加拿大的房地产市场已经出现了资产泡沫的所有最经典的特征:价格快速上涨、那些觉得自己错过了买入机会的人大感后悔、媒体的大量报道,以及人们对房地产的痴迷。”

    加拿大房地产商人ChrisEvans则告诉《国际金融报》记者,加拿大的高房价早就在当地引发各种关注及讨论。“但目前,加拿大整体房价依旧保持平稳的增长趋势”。Chris告诉记者,政府可能在未来出台一些政策来调整房价,不过他预测,近几年加拿大的楼市依旧会“火热且受欢迎”。

    中投顾问高级研究员郑宇洁对《国际金融报》记者分析,未来的加拿大可能通过提升利率,缴纳房产税或增加购房税赋等手段来遏制房地产市场的过分发展,尤其是遏制投机行为。“如果加拿大实体经济得不到持续改善,那么房地产泡沫危机将明显化,当地楼市风险也将不断被扩大。”郑宇洁称。

    温哥华领跑

    美国一家房地产机构曾对外表示,如今,最贵的房价不是在美国,不是在英国,而是在“美国的阁楼”加拿大。

    10月8日,加拿大房贷及房屋公司(CMHC)公布的数据显示,经季节性因素调整后,加拿大9月新屋开工数月率上涨0.5%至19.73万户。新屋开工反映了加拿大房屋市场的活跃程度,新屋开工的活跃程度直接影响经济发展周期。

    这种强劲的增长主要依托于多伦多和温哥华。“如今,加拿大房价最高的城市是温哥华。”加拿大房地产经纪人JackLi告诉《国际金融报》记者。

    日前一份国际城市房价统计报告佐证了Jack的说法,报告指出,加拿大西部城市温哥华房价仅次于中国香港,排名世界第二。而加拿大房地产协会和美国全国房地产经纪人协会今年3月公布的统计数据也显示,温哥华房价在北美20个大城市中名列第一。

    与此同时,由城市土地协会和普华永道会计师事务所联合公布的《2015年地产趋势》指出,温哥华楼市将成为加拿大最火热地区之一,投资、开发和住房等方面位居加拿大第四,紧随卡加利、爱民顿和多伦多。

    然而,为何温哥华既非政治首都又非金融中心,房价却居高不下,甚至持续走高?多位接受采访的地产专家认为,从目前情况来看,温哥华楼市供需关系不平衡是主要原因。

    据统计,温哥华每年新增移民人数约为3万,这些人的住房需求自然会抬高房价。业内人士指出,只要温哥华每年继续接受3万到3.5万移民,就足以支撑这里的房地产价格居高不下。

    一位温哥华地产公司的工作人员对记者透露,如今全市最低价的独立屋(面积在75平方米左右)也要在60万加元(约合人民币348万元)左右。数据显示,温哥华房产均价已达到80万加元(约合人民币464万元)。

    据苏富比国际地产公司负责人介绍,自2008年金融危机爆发以来,温哥华房地产价格和其他北美城市相比一直保持高位。温哥华是加拿大最多元化和最都市化的城市,又位于最西端,是通往亚洲的重要门户,受到移民和房地产投资者追捧,强劲的需求推动温哥华房价走势上涨。

    “甚至有很多海外投资人士将投资温哥华房产作为抵御风险的方法之一。”Jack表示,购买房产对于他们来说,是一种“保险”而非单纯投资。

    除此之外,温哥华房价一直居高不下,与其比较低的地税息息相关。根据加拿大房地产协会(REALpac)近日公布的数字显示,在全国十大城市中,温哥华缴纳地税平均为0.368%(即房价每估值100元征收0.368元),属全国最低,最高的城市是萨省沙斯卡通

    国际货币基金组织(IMF)10月初发布报告称,考虑到温哥华和多伦多等大城市的公寓建筑活动飙升,以及房价的持续走高,加拿大可能需要实施更为严格的规则,以应对房地产市场的过热复苏。

    房价遭警示

    面对如此火热的房地产市场,全球三大国际评级机构之一的惠誉国际发出警告称,由于房地产价格仍然被高估20%,在该国决策者没有推出新短期措施的情况下,加拿大房地产市场的“软着陆”可能不会出现。

    一家名为晨星(Morningstar)的美国投资研究公司此前甚至预测,加拿大房价未来几年可能下调三成。

    而早在6月份,包括IMF和经济合作与发展组织在内的国际机构也齐声警告加拿大楼市正在累积风险。在IMF列出的房价被危险高估名单上,加拿大名列前茅。

    “加拿大房地产市场的大幅‘矫正’即将来临。”麦克白指出,美国的房地产矫正已经持续了差不多9年,现在还没有完全结束。

    而造成麦克白如此担忧的原因是,加拿大人普遍把自己的住房看作是投机性投资。他说,人们应该把住房作为自己居住的地方,把购房作为不用再缴纳房租的途径,不能指望住房是任何投资的一个组成部分。

    据了解,加拿大房地产市场自上世纪90年代中旬以来就不断膨胀,近些年来膨胀得更快更大,甚至已经给当地居民带来了极为严重的负面影响。

    加拿大皇家银行近期发布的房屋担负力指数报告显示,目前多伦多居民家庭税前收入的56%都被房屋成本吃掉,温哥华这一比例更是达到82%的惊人程度,安省这一指数也已经达到51%,是24年来的新高水准。而根据加拿大按揭与房屋公司(CMHC)房屋担负力定义,这一比例最多只能占家庭收入的30%。

    事实上,麦克白并不是惟一一位预测加拿大楼市迎来泡沫化并将崩溃的人。中投顾问高级研究员郑宇洁在接受《国际金融报》记者采访时表示,根据加拿大当地的房价收入比、租售比等国际标准来看,加拿大的楼市确实处在危险的边缘。

    “目前国内房价持续上涨,但是居民平均收入水平低于美国居民,加上全国负债水平高,且失业率上升,房地产业的高成本或许会让加拿大对外国公司缺乏吸引力,进而影响本国经济发展。”郑宇洁说。

    一位加拿大地产分析师对记者表达了他的担忧,因为炒作房地产市场,越来越多的空置房屋会在最后给当地楼市“致命的一击”。

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