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楼市会重现2008年“绝地大反击”吗?

http://www.finance.hc360.com2014年10月28日08:59 来源:慧聪网产经要闻频道作者:张平T|T

    这个周末,一篇题为《超20城急推购房补贴,地方救市力度接近2008年》的报道被广为转载。报道指出,绍兴、杭州、长沙、南京、沈阳、武汉、宁波等超过20个城市出台了购房补贴、税收优惠等措施。从这个意义上说,地方政府的救市力度接近2008年的水平。很多读者发问,房价会不会再次出现暴涨的可能?

    平心而论,这篇报道并没有任何夸张之处,它非常明确地使用了一个限定词:地方政府。但是在如今的“浅阅读”、“速阅读”的时代,在很多读者和网友的潜意识中,这篇文章是说“政府救市的力度,已接近2008年的水平”。那么各项政府救市措施出台之后,房价是否会面临新的一轮反弹呢?笔者认为可能性极小。

    首先,当年央行放水严重,通胀预期上升,造成人们惊恐购房。2008年、2009年之所以会出现楼市惊天逆转,绝对不是因为地方政府出台了买房减税、购房入户、降低公积金门槛等政策,而是国家开动了印钞机。在2008年之前的2年里,M2增速分别是16.9%和16.7%,但2008年到2010年则突然增长到17.8%、27.7%和19.7%!

    而2008年到2010年的GDP增速分别是9%、8.7%和10.3%。假如你认可M2的增速减去当年GDP的增速,就是“真实通胀率”,那么这3年的“真实通胀率”分别达到了8.8%、19%和9.4%。通俗来讲,原来100元人民币的购买力,经过这3年后,就变成了67元!很多人害怕如此之快的货币贬值速度,不得不入市购房对抗通胀。

    所以,中国房价“不回头式”的上涨,最根本的原因是资金的推动。说到底,是广义货币(M2)不断膨胀所造成的,或者说是通胀造成的。1999年年底的时候,中国的M2是12万亿,到今年9月底是120万亿,14年里上涨了10倍。

    而存量货币的规模涨了10倍,基本上就是中国房价在这期间的平均涨幅。当然,由于有些房子位于“有权力”的城市或者片区,上涨的幅度倍则更多。比如上海市中心的房价自2002年以来涨了10多倍,而郊区房价涨了7-8倍不等。

    那么今年的M2增速是什么情况?上半年增长一度达到过14.7%。但到了下半年,中央明显在踩刹车。9月末的M2为120.2万亿,比6月末竟然还减少了0.7万亿,这在历史上都是比较少见的(M2增速已经下降到12.9%)。所以,在M2大幅放缓甚至为负的情况下,即使出台救市政策,也只能延续一下房价下跌进程,并不能托住高耸的房价。

    再者,上届政府重投资,本届政府重“调结构”。在2008年之后的二三年中,上届中央政府支持投资拉动经济增长,不仅使企业负债到了危险地步,固定资产投资占GDP比重接近惊人的80%。这就好比一个高血压患者,血压已经高到临界点,继续下去只有发生脑溢血这样的结局。而本届中央政府决心要改革,转变经济增长方式,就是由原来的高流动性、高投资向第三产业和现代服务业转型。

    所以,别被地方政府不断出台的刺激政策,以及央行一波又一波的定向降准、PSL、SLF贷款所迷惑。总体上,货币没有宽松,下半年甚至还有所收紧。新一届政府的确改变了“打法”,真的是想通过改革来促发展,而不是简单地重走老路!在这种情况下,楼市想重现2008年的惊天逆转,显然是不可能的。

    最后,现在的世界经济形势已经发生了根本变化,当年为了应对全球金融危机,美联储先后四次推出量化宽松政策(QE),希望重振美国经济,但是适得其反,大量流动性一方面流向大宗商品市场和美国股市,使其走出了一波大牛市。另一部分的热钱因看好人民币升值前景,所以流向中国内地,从而推高了国内的楼市。

    但现在美联储的货币政策发生了根本性转变,今年7月美联储已经宣布将逐步退出QE,明年开始宣传加息,通过让美元资产升值的方式吸引海内外资金流向美国本土。资料显示,9月,行结售汇逆差1006亿元,为今年以来连续第二个月出现逆差。

    正因为大量的国内外游资的流出中国,使得我国央行只能基本告别靠“外汇占款”发行基础货币的历史,而是通过PSL、SLF等其他方式向社会注入流动性的背景下,国内房价继续上扬的可能性不会存在。

    2009年之后的二三年时间内,中国的M2始终保持在平均20%的增长速度,才使房价不断上涨,而现在M2增速不到13%,仅靠这点资金根本推不动高屹的房价。更值得关的是,本届政府想通过改革来促进经济发展,房地产投资占GDP比重将会逐步降低,消费和民间投资拉动经济将是常态。此外,美联储退出QE后,将使大量流动性离开中国,使得社会流动性不足,央行不得不另找基础货币投放方式。综合来看,现在尽楼市松绑政策不断推出,短期成交量会有所反弹,但不存在重演2008年房价绝地反击的可能性。

    张平,国内知名的财经博客QQ446957993博主:张平财经界新秀,著名空头评论员每经智库财经专家,Bwchinese中文网专栏作家,商界杂志、理财杂志、闽商报、京华时报特约撰搞人

责任编辑:张娣

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