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楼市凄风冷雨下 厦门何故一枝独秀

http://www.finance.hc360.com2014年10月16日07:44T|T

    二三十年前,厦门曾经被本地人这样理解:岛内以火车站为界,向西南一隅才是“厦门”。火车站以外的人们,去一趟市区,都说“来去厦门”;住在鼓浪屿的,渡轮过江遇熟人打招呼,也说“来去厦门”。如今,既便是安身岛外四区的人们,这样的隔阂感也渐渐消弥。城市空间的急剧扩大,并没有摊弱房价的上冲力,反而在这十余年间,持续蹿升,由岛内向岛外拓展。

    如此趋势亦没有在当前楼市调整下变弱,却在28个月的连涨中,成就了一枝独秀的奇观。在特区政策优势褪色之后,海峡西岸之厦门,其独特的区域优势值得挖掘。裹挟这一优势的厦门楼市还有哪些独特之处?有没有泡沫?高房价与其经济活力如何碰撞?最近,《每日经济新闻》记者深入这一海岛型城市,探寻房价独涨的真相。

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    综述篇

    结束28个月连续上涨厦门楼市仍被看好

    每经记者李婷胡健发自厦门

    厦门房价最近两年一直被视作“奇葩”,因均价已经超广州,而被调侃为“北上深厦”。国家统计局公布的8月房价数据显示,全国70个大中城市中69个城市止涨,只有厦门房价仍在上扬。

    据中国指数研究院发布的9月百城房价指数显示,厦门新建住宅均价环比下跌0.18%,涨跌幅排行由8月的第4位跌落到第32位。这也是厦门房价连续28个月环比上涨后的首次下跌。

    高房价背后的需求支撑较为强劲,当地一家房地产网站负责人告诉《每日经济新闻》记者,厦门岛内房价虽然直追北上广深,但不愁买家,楼盘本来就不多,而且有一个豪宅盘从不找销售代理,开发商只卖给熟人,就足以见得这个城市的楼市供求关系了。

    厦门走出“独立行情”/

    近日,《每日经济新闻》记者驱车行至厦门热销楼盘之一的联发杏林湾一号。该盘位于厦门杏林湾杏林大桥桥头南侧,林姓售楼人员介绍说,目前只剩下3楼、4楼以及30楼以上还有几套房源,均价在两万左右,而且是折后价。

    “现在卖的这栋已经是全部项目的最后一期,5月开盘共推出两百多套,房源现在已经所剩不多,户型基本都超过100平方米。”这位售楼员说,2011年项目首期开盘价格不足万元,去年初的一期价格在15000元左右,今年均价始终在2万元。

    中指院的数据显示,8月厦门单价每平方米达到20728元,超过了一线城市广州2700多元,并且同比去年8月上涨18.26%。厦门的经济总量仅位居全国第53位,而广州高居全国第3位。

    厦门市总面积逾1700平方公里,但厦门本岛的面积仅有132平方公里,厦门经济特区的发祥地,兼具厦门商业和政治中心功能。而现在岛上挤着超过200万人,仍然有不断增加的趋势,住宅供不应求已经成为长期主题。

    厦门网上房地产数据显示,截至8月31日,厦门可售商品住宅存量为309.8万平方米,平均月增库存约20万平方米,累计可售套数为22706套。根据2013年9月~2014年8月月均销售23.75万平方米计算,库存量需要13个月可去化完毕。即便类比一线城市,这一数据已经十分优异,戴德梁行的数据显示,广州的去化周期已经逼近15个月警戒线。

    多因素支持房价上涨/

    厦门楼市缘何独自坚挺?《每日经济新闻》记者在采访中发现,土地供应、人口吸附能力、城市消费能力等左右房价的因素,厦门全部站在上涨这一边。

    按照原计划,2013年厦门计划出让62幅地块,计划供应土地面积341.99万平方米,建筑面积约753.73万平方米,其中商品住宅用地建筑面积405万平方米。

    最终,2013年度厦门市出让土地总建筑面积达385.73万平方米,其中,住宅建筑面积136.16万平方米。由此来看,2013年实际出让的土地面积供应量只有年初供应计划的一半。

    没有完成土地供应计划并不是因为土地市场行情不好。事实上,去年厦门商住地块土地溢价率高达117.3%,基本只要一块地出来就有众多企业争抢。

    “以今年上半年为例,出让的十宗用地中,只有五宗是商住用地,僧多粥少,经过很多轮的竞拍。这会抬高厦门开发商在当地的土地成本,这就决定了未来房地产走势。”厦门当地一位开发商告诉记者。

    一位业内人士认为,厦门因为土地紧缺,每推出一块土地便遭到房企疯抢,进而带动周边房价上涨,因此供地部门显得格外谨慎,供地节奏的放缓反过来助长了开发商抢地的冲动。

    厦门大学经济学系副教授丁长发也指出,作为副省级城市,厦门市的公共服务可以超过福州,教育和医疗资源都在全省领先。“我认识的福建省其他城市科级干部都在厦门买房子,这就可见它的虹吸效应有多大了。”

    后市仍被业内看好/

    与其他城市颇具危机感迥异的是,在当地业内人士看来,厦门房价未来仍具备上涨理由。

    8月15日“闽八条”厦门细则落地,其规定,岛外各区,包括集美区、海沧区、同安区、翔安区不再执行住房限购措施。岛内思明区、湖里区非普通商品住房不再执行住房限购措施。非本市户籍居民家庭,首次在思明区、湖里区购房的刚需人群,限购1套普通商品住房。

    这一政策颇具争议,观点也针锋相对。2014年上半年,厦门全市住宅成交13143套,比去年同期的24903套下跌了47.2%;成交面积155.48万平方米,与去年同期的284.49万平方米相比,下跌了45.35%,但其房价环比涨幅却位居全国第一。

    “厦门的房价几乎没有调整,却率先放开限购,这样做对市场冲击不小。”中原地产首席市场分析师张大伟说,综合来看,厦门并不具备放开限购的条件,一旦全面放开,在供应有限的情况下,厦门的房价可能进一步上涨。

    近两年,厦门楼市区域重点已经发生明显改变,2010年以前,岛内外成交比例大约为六比四,2010年就已经转为五成对五成。而2013年岛内商品住宅销售129万平方米,全市占比25.4%,岛外销售379万平方米,全市占比74.6%。

    随着岛外交通的改善和配套的逐渐完善,越来越多的购房者选择置业岛外,岛内外住宅成交占比向“二八格局”挺进,到岛外去买房开始成为一种趋势,集美、同安和翔安等岛外区域日益成为房价新增长极。丁长发说,如果以十年为限,支撑厦门房价的因素还包括,岛外要建翔安国际机场,位于集美的高铁站已经到位,厦门还是人口净增加城市。

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