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房企千亿投资海外中国“航海家”避险含变数

http://www.finance.hc360.com2014年05月22日06:28T|T

    漂洋过海,中国房企集结在异国登陆,已成为地产行业转型的焦点之一。

    去年以来,诸多房企横扫海外市场,动辄几十亿元人民币买地的新闻屡见报端。从万科、万达、绿地、碧桂园等千亿军团大举收购,到闷声发大财的中小房企跟风试水,中国“土豪”的足迹已遍布亚、非、欧、美四大洲。今年前三个月,房企海外投资总额已接近千亿元,超过去年总投资额。

    按照高力国际、仲量联行等机构的预测,中国房企海外投资总量在2014年翻番并不成问题。但值得注意的是,中国房企海外扩张仍在起步阶段,截至目前,仅有绿地、碧桂园等少数大型开发商实现海外项目的售交易,而大多数房企的海外拓展项目仍处于谈概念、洽谈、取地、规划等前期试水阶段。房企在国际化过程中所面临复杂的政治、汇率、人才等诸多难题和风险还未完全暴露,考验刚刚开始。

    蜂拥海外淘金

    一组鲜活的数据,足以证明房企大佬们向全球进发的勃勃雄心。

    仲量联行的最新研究报告显示,截至2013年底,国内房企在海外商业地产以及住宅开发项目的投资总额超过100亿美元,同比增幅超过30%。其中商业地产的投资总额达76亿美元,同比增长130%。而2012年和2011年的数字分别仅为33亿美元和29亿美元。

    这股投资热潮,在马年开年就又推向一个新高度。今年1月份,万达董事长王健林在出席冬季达沃斯论坛时与英国首相卡梅伦会晤,并宣布万达将在英国投资20亿-30亿英镑用于城市改造,这是引发伦敦当地惊呼的中国样本。在万达的海外投资计划中,其确定的海外投资总规模已接近500亿元人民币,未来10年还将计划在全球8-10个主要城市进行投资。

    万科随后宣布与美国汉斯联合开发的纽约曼哈顿项目动工,这是其继中国香港、旧金山、新加坡后第四个海外布局的城市,也是在美国的首次尝试。而在海外市场疾行已久的绿地,在触角伸及四大洲11个国家15个城市后,宣布今年海外投资会在200亿美元以上,明年则有望翻番。

    据不完全统计,仅2014年前3个月,房企在海外市场的总投资额达到近千亿元人民币,已超过去年全年投资额,其中英国、澳大利亚和美国最受投资青睐。在机构预测中,中国房企海外投资总量在2014年翻番不成问题。

    与持续增长的海外投资金额相对应的是,房企大幅增长的海外销售目标。

    绿地董事长张玉良是坚定的跨国战略推动者,他对今年要实现200亿元的海外销售目标信心满满,这与去年的30亿元销售水平已呈数倍增长。碧桂园总裁莫斌也表示,未来5年海外市场份额将占碧桂园销售总额的1/3,而按照王健林的预期,到2020年,万达也要有1/3的收入来自海外,即大约300亿美元。

    “中国房企在海外投资动作频繁,规模大且业态多样,这背后是增厚规模和利润空间的迫切需要,”在兰德咨询总裁宋延庆看来,不少已经完成全国布局的房企受成长性所迫,要继续保持每年销售额15%以上的增长率,补仓压力非常大。

    随着国内市场遇冷,房企转向海外投资也被认作是分散风险的选择之一。中原地产首席分析师张大伟称,从最近几年国内房地产市场看,土地价格持续上涨,调控周期变短,对房企的利润影响越来越大。在这种情况下预计出海的房企可能会继续增加。

    世邦魏理仕中国区研究部执行董事陈仲伟则表示,国内房地产投资严重受控、信贷收紧、短期内供应过剩的压力令投资风险日益上升,而目前全球信贷宽松,海外房地产投资成为各方关注的热点。

    值得注意的是,“海外市场虽已然成为国内成熟开发商的新战场,但并非主战场,”莱坊国际投资部主管曹建指出,中国开发商在海外市场扩张增长率远远大于国内市场,但投资额与国内相比较仍然非常小。

    “蓝海”暗含变数

    到国外卖房子是需要胆识的,房企敢于冒险的动力源自中国富豪的移民与海外置业等。美国、加拿大、英国、澳大利亚、新西兰、马来西亚、新加坡、日本……在世邦魏理仕、仲量联行等机构的报告中,房企进行海外开发的热点区域,与中国富人的移民、留学首选地几乎重合。

    “开发商目前在海外的投资,多数还是追随高净值人群在境外留学、置业的热潮。”世邦魏理仕研究部中国区主管陈仲伟曾如是分析。华高莱斯国际地产顾问公司副总经理公衍奎也表示,房企海外开发的思路基本上是中国快消模式的翻版,底牌是大量移民、出国的中国富裕阶层。

    美国智库皮尤研究中心(PewResearchCenter)去年12月17日的最新报告,再次肯定了中国移民在世界范围内举足轻重的地位。报告显示,中国在2013年移民输出国排行榜上,从23年前第7跃至第4名,移民人数从410万增至920万,排在印度、墨西哥和俄罗斯之后,也是全球接受汇款第二多的国家。

    张玉良坦承,我们看到了中国成长中的中产阶级,要做中国市场的海外延伸,“我们感兴趣的是中国人多的地方。”悉尼绿地中心、韩国绿地汉拿山小镇等项目的热销,都主要来自中国买家的追捧。万科总裁郁亮也表示,万科的海外投资策略是为万科的客户在海外提供产品及服务。

    “内销”模式短期效果显著,但在不少业内人士看来,国内富裕人群有限,需求短时间内过度释放或将使国内房企的海外业务难以持续发展,对此,房企必须有长远的考虑。除此,2014年海外投资环境随着美国量化货币宽松政策(QE)的退出而增加变数,这也时刻提醒着房企注意着市场、政策上的风吹草动。

    事实上,海外市场并不全是“蓝海”,也面临着较为复杂的开发风险。中坤集团在冰岛的项目就已搁浅,中航地产也因为当地政府出尔反尔终止了斯里兰卡项目。

    “房企出海的最大风险主要还是政策匹配问题,”中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示,国外跟国内的开发模式不一样,和当地政府的关系如何处理、土地的权属也和国内有所不同,这是“房企出海”的最大障碍,其次才是经常提到的市场环境,“一定要找到合适的合作伙伴,符合当地政策环境。”

    无论是万科与美国头号地产商铁狮门的强强联合,还是碧桂园与马来西亚知名房产商大马置地(Mayland)的亲密无间,与当地企业合作的方式无疑是规避海外风险的聪明策略,可以有效地降低因中国企业对当地政策、人文环境不熟悉导致的投资风险。

    然而,合作并不是万能的,出海的中国房企势必在所有权和经营权上作出让步,难以在此类产品中加入中国房企的企业文化,对项目进行完善时也会增加投资成本,这些尴尬都需要化解。

    除此,中国部分房企出海的机会型、投机性较重,特别是一些中小型房企的海外投资。公衍奎表示,他们的抗风险能力不高,的确需要格外谨慎。事实上,上世纪80年代,也曾出现过“日本买下美国”的壮景,然而随着日本经济泡沫的破裂,一切又回归常态。往后,中国“航海家”们是否能够成功避险,还需时间检验。

责任编辑:张娣

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