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陈思进:中国荒唐房价用泡沫来形容已不够了

http://www.finance.hc360.com2012年05月18日05:21

    这几年,对中国房地产是否有泡沫,国内好些专家各执一词,分成了两派。

    什么叫泡沫?泡沫指的是一种商品价格高出了其合理的价位。那么房子的合理价位是什么,该如何计算?对此,就像股票的P/E值一样,国际上有很多计算尺度,如“收入房价比”,“月收入每平米价格比”,以及“租售比”等等。由于中国居民的收入来源繁杂,比较难于得出准确的金额,这里就用租售比来衡量房子的价位吧。

    所谓租售比,就是房价和月租金的比值。比如一栋市值100万的房子,假如月租金为5千的话,那么其租售比就是200。而国际上通用的租售比值为160。也就是说,当租售之比为160时,房价就是合理的,当租售之比高于160的时候,房价则有泡沫的嫌疑了。

    有人忍不住会质疑,为何租售比要定在160这个节点上?这一数据从何而来?

    首先,这是因为欧美房价的上下起伏,在过去的2、300年间与通胀的幅度相似。如上图显示,美国自1890年之后的120年间,扣除了通胀(平均每年2%)的因素,房价虽然有高有低,但平均价位始终徘徊在100这个点上。也就是一旦除去通胀因素,长期来看房价是不变的。

    举一个具体的实例。这里有甲乙二君,他们看中了两套一模一样市值100万的房子,假设他们口袋里都有100万。甲君以100万买下了房子,乙君以6250一个月租了下来。

    以欧美每年平均2%的地产税来计算(按当年的房价征收),这儿为计算方便,房租的上升值和地税的上升值正好相抵,都忽略不计。在160个月之后,甲君拥有的房子升值了,但扣去所付的地产税、房子的维护费、保险费、管理费等等,他实际拥有的依然是100万。而乙君把100万拿去投资理财,他的投资(按欧美过去100年的保守的理财方式,平均回报至少8%)的回报率,正好支付房租。

    民家谈房价