房地产市场银行风险及应对建议

    有人认为现在是中国房地产行业的冬天，有人认为我国的房地产行业进入理性调整、理性回归时期，也有人提出我国的房地产业将进入滞胀时期。无论如何，都标志着房地产暴利时代的终结，房地产业大的调整洗礼是必然的。而这种行业的调整将对银行业产生较大的冲击并形成银行信贷资产质量风险。

    房地产市场出现问题，直接威胁的将是银行。以美国次贷危机对银行形成的冲击为例，由于美国房地产大的调整导致的次贷危机，迄今为止已有11家银行破产。越来越多的银行走到“准破产”的边缘。据美国银行业监管部门——联邦储蓄保险公司（FDIC）统计，截至6月底，在该公司参保而出现问题、面临破产的银行数量已增至117家，而3月底为90家，创2003年年中以来的最高纪录。在全美约8500家商业银行和储贷机构中，二季度的“问题资产”（即还款逾期90天以上的贷款）比前一季度增加19.6%，达到780亿美元。“问题资产”占美国银行业贷款总额的比重达2.04%，为1993年以来该比例首次突破2%。可见房地产行业的危机对银行具有的巨大的风险度和破坏性。

    一、我国房地产市场的银行风险正在临近

    美国房地产市场出现的风险因子在我国房地产市场上仍然存在，不仅存在，而房地产市场引发的银行风险正在逐步临近。房地产行业是我国这次宏观调控的重点行业，随着宏观调控的实施，资金流动性缺口对房地产商形成巨大的冲击。房地产行业资金流动性缺口巨大，北京师范大学金融研究中心主任钟伟称房企上半年资金缺口多达4000亿元。国泰君安证券认为，2008年房地产行业的资金缺口达7100亿，平均每家内资开发商资金缺口1201万，相当于去年销售收入的24%。SOHO中国主席潘石屹称房地产企业正出现大规模拖欠土地出让金的现象，下一步就将可能威胁到银行。从7月份开始，伴随着房地产商承受极限的将至，深圳房贷断供的新闻出笼了。中国新闻网7月14日报道，深圳房价持续下跌，房子已经成了负资产，一些房主选择把房子扔给了银行。随后，“深圳千亿房贷断供”的惊人消息广泛流传，某电视台知名经济栏目播出调查节目，认为深圳房价下跌及楼市缩水，将导致“断供潮一触即发”。据称，国家发改委、银监会等部门调研的结果是，国内不会发生大规模的“断供潮”；而商业银行所做的压力测试显示，房地产开发贷款与消费贷款目前的问题都不大。但无论如何都表明，我国的房地产市场引发的银行风险正实实在在地走入我们的生活。

    一是土地储备的银行信贷风险

    理论上讲，土地储备与银行没有什么关系，土地储备的风险也不会形成银行风险，但事实上，我国的大量土地储备并不是以企业和土地拥有者的自有资金完成的，而是以银行信贷资金来支撑的。北京师范大学金融研究中心所作的《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》显示，2002年至2006年，虽然房地产企业购置土地面积（除2004年）增长率在15%-30%之间，但房地产企业开发土地面积的增长率却在呈现逐年下降的趋势。其中，2005年和2006年房地产企业开发土地面积增长率甚至出现负值。到2007年底全国土地囤积面积实际可能达到10亿平方米。据粗略测算，截至2006年囤地所沉淀的资金大约在2.4万亿元，其中高达1.32万亿元的资金是银行的信贷资金。如果这些土地的价格有大幅度的下降，或者土地难以有效开发、形成有效利用，那么，商业银行支持圈地的资金将难以收回，有可能形成信贷风险。

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