房地产市场――未来将催生三大趋势

    内容提要：我国房地产市场进入关键时期。目前的状况标志着房地产的暴利时代已经终结，在长达10年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归。经过房地产大的调整洗礼后的理性回归，我国的房地产业将催生以下三大趋势：即土地要素市场的规范化、房地产企业的集约化和房地产开发融资模式的创新。

    我国房地产市场进入关键时期，以房地产开发商、地方政府为代表的多方和以消费者、中央政府、新闻媒体为代表的空方的较量格局正逐渐向有利于空方的趋势转化。但政策变数仍然存在，美国次贷危机对美国经济乃至世界经济的影响到现在仍然余震不断，而中国房地产市场也存在较大的风险基因，同时，从国内市场看，根据国家统计局最新的分析报告，无论是宏观经济形势和政策面、消费者的需求和供给方的资金困境都难以支持房价的持续高涨。可见，如果政策面不发生大的变化，房地产市场的多空较量将持续对空方较有利的格局。我国的房地产企业面临着生存和发展的考验。

    但房地产行业毕竟是一个朝阳产业，特别是对我国这样一个人口众多、城镇化趋势加快、经济和社会快速发展的国家，房地产行业的发展以及在国民经济中的重要地位是不容置疑的。国家统计局近日发布经济述评称，目前的状况标志着房地产的暴利时代已经终结，在长达10年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归。经过房地产大的调整洗礼后的理性回归，我国的房地产业将催生以下三大趋势：即土地要素市场的规范化、房地产企业的集约化和房地产开发融资模式的创新。

    一、土地要素市场的规范化

    房地产发展的根本问题是土地的供给和管理问题。没有哪一项生产要素像土地那样稀缺和受到追捧,也没有哪一种产品像住宅那样大江南北、举国上下排队抢购。目前全国用地中房地产开发用地比例已经达到30%，比例不可谓不小，但仍然供不应求，其原因可能是土地没有得到有效利用，或开发商坐等涨价。为提高土地利用效率，政府采取了许多规范和管理措施。2006年10，出台了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，主旨是控制工业用地的土地使用率，并没有对房地产市场的土地供应造成太大负面影响，相反，房地产用地比例因此而有所增加。2007年9月，国土资源部先后出台了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)和《关于认真贯彻<国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见>进一步加强土地供应调控的通知》(236号文)，严格制止假招拍挂行为，严格按已完成拆除平整的“净地”分宗出让、严格单宗土地出让规模、严格限定土地开发建设时间、加大闲置土地处置力度。2007年10月，国土资源部对土地违法违规问题进行执法检查，重点之一是土地违法违规的第二主体--房地产企业，规范房地产企业的土地开发行为、打击囤地行为。2008年年1月，国务院又下发了《关于促进节约集约用地的通知》，土地闲置两年的将无偿收回。应该说，目前房地产发展中出现的问题很大程度上是土地的规范化过程。在房地产行业，土地的征用、审批、规划的修改，土地的供应以及地籍管理各个环节，都存在不规范甚至腐败的问题。没有有效的供应体系，目标市场土地原材料不充足，带来了市场严重失衡只是其中一个方面，而没有将土地要素纳入规范的、科学的轨道，是土地行业出问题的根本所在。因此，伴随着房地产行业的理性回归，将从法律、制度、审批、规划、管理方式催生土地要素的规范化将是房地产业健康发展的必然。

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